近日，中共中央總書(shū)記、國(guó)家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)習(xí)近平主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

    這是十八大以來(lái)習(xí)近平首次對(duì)于房地產(chǎn)去庫(kù)存的表態(tài)。

    “現(xiàn)在中央最高決策層已經(jīng)明確提出了樓市去庫(kù)存的要求，這意味著后續(xù)的落地政策將會(huì)盡快出臺(tái)。”一位接近住建部的知情人士表示，同時(shí)，目前中央針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)也將影響今年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，預(yù)計(jì)明年對(duì)樓市的政策態(tài)度將會(huì)更加寬松。

    年底前首輪政策或出臺(tái)

    “中央提出的去庫(kù)存相當(dāng)于一個(gè)‘帽子’，以往沒(méi)有出臺(tái)或力度不大的政策此次或都將戴上這個(gè)帽子，一齊出來(lái)。”上述接近住建部的知情人士稱(chēng)，對(duì)于樓市去庫(kù)存的相關(guān)政策，目前各部委已經(jīng)初步匯總了各項(xiàng)具體政策的調(diào)整思路，預(yù)計(jì)在年底經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后會(huì)分層次出臺(tái)。

    “在前幾輪對(duì)樓市的政策調(diào)整中，為防止市場(chǎng)過(guò)熱，政策沒(méi)有一次性都放出來(lái)，而是階段性的釋放。”東部某省住建廳的一位官員也對(duì)記者印證了這一說(shuō)法，“從力度上而言，由于此前多為單一政策，因此從效果上來(lái)說(shuō)，政策作用持續(xù)效力有限。”

    而在現(xiàn)有的政策框架中，戶籍制度改革預(yù)計(jì)將成為第一突破口。

    就在習(xí)近平提出“房地產(chǎn)去庫(kù)存”的正面表態(tài)之后，11月11日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在主持召開(kāi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)，透露出財(cái)政、貨幣等宏觀調(diào)控政策將合力加碼穩(wěn)增長(zhǎng)的清晰信號(hào)，并明確提出以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。

    “按照發(fā)改委的要求，每個(gè)省都要在年底前上報(bào)改革方案，目前大部分省市都已經(jīng)上報(bào)，預(yù)計(jì)年底前戶籍改革就會(huì)落定。”上述東部某省住建廳官員指出。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，購(gòu)房落戶一直是大多數(shù)城市落戶的主要來(lái)源。數(shù)據(jù)顯示，2014年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率為54.77%，但2014年底我國(guó)的城市戶籍率僅為35.9%，按全國(guó)人口數(shù)量計(jì)算，這則意味著有2億人需要或可能需要城市房屋。

    “除了北京、上海等一線城市存在有房無(wú)當(dāng)?shù)貞艏F(xiàn)象，其他城市有房基本都可以落戶，按照這一邏輯，目前很多已經(jīng)生活在二三線城市的人口并未購(gòu)房。因此，戶籍改革后，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)更多的購(gòu)房需求。”張大偉表示。

    不過(guò)，業(yè)內(nèi)分析人士也指出，以戶籍制度改革為契機(jī)增加樓市購(gòu)買(mǎi)需求，這樣的政策邏輯很難在短時(shí)間內(nèi)見(jiàn)到效果，因此短期內(nèi)的去庫(kù)存政策還將以市場(chǎng)刺激為主。

    “從中央層面來(lái)看，能夠直接釋放的需求，是保障性住房的貨幣化安置。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人指出，由于國(guó)家每年對(duì)保障性住房供應(yīng)都有硬性解決要求，而這部分需求可以直接轉(zhuǎn)為已有庫(kù)存的消化。

    實(shí)際上，早在去年年底，住建部就提出了政府可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）或?qū)Ρ槐Ｕ先巳禾峁┴泿诺男问浇鉀Q保障性住房供應(yīng)問(wèn)題。目前根據(jù)中央釋放的信號(hào)，2016年棚戶區(qū)的改造工作也已經(jīng)確定了以貨幣化補(bǔ)償為主，從資金量來(lái)看，加上財(cái)政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)所置換的額度，全部資金將超過(guò)萬(wàn)億元。

    除此之外，上述國(guó)研中心負(fù)責(zé)人指出，其他與穩(wěn)定住房消費(fèi)相關(guān)的常規(guī)手段未來(lái)也將加大力度。據(jù)他透露，相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等方面已有政策儲(chǔ)備，為保證政策效果，購(gòu)房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺(tái)。

    “對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，一定會(huì)抓住目前政策窗口期，在公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免方面做出更大讓步。”北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志告訴記者。

    決策層的“警戒線”

    中央最高層頻繁對(duì)樓市發(fā)聲的背后，是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)接近決策層設(shè)置的“警戒線”。

     11月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布前10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截止到10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加56萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加709萬(wàn)平方米。

    而在今年5月，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，商品房待售面積65666萬(wàn)平方米，比4月末減少15萬(wàn)平方米，是自房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以來(lái)商品房待售面積首次出現(xiàn)減少。

    短短5個(gè)月后，樓市庫(kù)存再次上漲，此前多輪政策的效力已被釋放化解。

    “雖然今年樓市成交明顯好于去年，一二線城市的庫(kù)存數(shù)據(jù)緩解，但三四線城市的庫(kù)存壓力仍很大。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)負(fù)責(zé)人表示。

    與此形成佐證的是，11月13日，來(lái)自海南三亞的多家開(kāi)發(fā)商帶著26個(gè)主打旅游度假和養(yǎng)老功能的房地產(chǎn)項(xiàng)目在北京舉行了推介會(huì)。三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉樹(shù)國(guó)表示，三亞現(xiàn)在市場(chǎng)上消化的主要是之前推出的土地，目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)庫(kù)存面積近300萬(wàn)平方米，大概需要消化一年多的時(shí)間。

    金融數(shù)據(jù)服務(wù)商?hào)|方財(cái)富(300059,股吧)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，三亞去年全年的商品住宅銷(xiāo)售面積約為127萬(wàn)平方米。今年前三季度，三亞商品住宅的銷(xiāo)售面積約為100萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)近10%。

    此外，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)銷(xiāo)售漲幅放緩，房地產(chǎn)投資持續(xù)回落，這也令相關(guān)部門(mén)感受壓力。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月份，商品房銷(xiāo)售面積94898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，10月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為11990萬(wàn)平方米，環(huán)比9月份的13233萬(wàn)平方米下降1000多萬(wàn)平方米。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎介紹，非重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售增速回落成為房地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑的主要原因。1-10月份，非重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售面積增速比1-9月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全國(guó)銷(xiāo)售整體下行；而重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售面積增速與1-9月份持平。

    “高庫(kù)存是持續(xù)影響房地產(chǎn)投資的前端數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)投資下滑已經(jīng)嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”上述全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)負(fù)責(zé)人表示，今年前10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資53150億元，增長(zhǎng)1.3%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。“這無(wú)疑再次挑戰(zhàn)著決策層的底線。”