作為此次樓市金融新政的重頭戲之一，7折首套一手或二手房貸利率距離現(xiàn)實落地還有多遠？這是業(yè)界頗為關(guān)注的話題。

按照央行10月初出臺的首套房貸認定新規(guī)，商品房的貸款利率下限為7折，但并非強制執(zhí)行利率。據(jù)證券時報記者調(diào)查，對于少量優(yōu)質(zhì)客戶或機構(gòu)客戶，目前部分一線城市商業(yè)銀行最低僅給出了9折的優(yōu)惠利率。

業(yè)內(nèi)人士判斷，即使央行年內(nèi)不實施降息，當前社會總?cè)谫Y成本的下降趨勢已基本確立，未來可能會通過債券、銀行理財(含各類“寶寶”理財)、信貸這一鏈條加以傳導(dǎo)。隨著各地政府變相“救市”及有關(guān)部門房貸“窗口指導(dǎo)”的推進，最早在明年一、二季度，7折房貸利率將有望出現(xiàn)。

利率鏈條的傳導(dǎo)

銀行是否有執(zhí)行7折房貸利率的動力？

不得不算一筆賬。按照法定5年期以上商業(yè)貸款基準利率6.55%計算，7折房貸利率應(yīng)為4.585%，9折則為5.895%。這筆資金若是用于一般企業(yè)貸款，銀行可獲得的綜合收益將比房貸高出至少20%以上。

此外，前幾年浙江、福建等地房貸斷供潮帶來的負面影響還未散去，全國樓市的低迷現(xiàn)狀，又進一步降低了不動產(chǎn)抵押物的無風險溢價。此外，經(jīng)濟走弱及企業(yè)信用風險上升帶給銀行的壞賬壓力，也會在很大程度上制約住房按揭貸款的順利推進。

實際上，當前對傳統(tǒng)存款有著替代作用的主要是各類貨幣理財工具，盡管存在表內(nèi)表外的關(guān)鍵區(qū)別，但它們也屬于利率傳導(dǎo)鏈上的重要一環(huán)。以10月24日中國電子銀行網(wǎng)監(jiān)測的“寶寶類”理財為例，排名前三位的7天年化收益率分別為4.649%、4.579%和4.56%；螞蟻金服旗下余額寶的7天收益約為4.145%，排名較后。

當然，房貸主要是依靠商業(yè)銀行來進行，基金系、IT系的互聯(lián)網(wǎng)“寶寶”產(chǎn)品只能作為參照。據(jù)統(tǒng)計，銀行系貨幣理財中收益率最低的某股份行產(chǎn)品僅為4.122%，與第一名工商銀行薪金寶的差距超過10%。

此外，其他各類與股票指數(shù)等掛鉤的結(jié)構(gòu)性銀行理財產(chǎn)品中，3個月期單例最高的保本浮動收益率達到13%；同樣期限的信貸類理財產(chǎn)品，平均預(yù)期收益率水平大致在5.3%左右。最新統(tǒng)計顯示，當前市場中理財產(chǎn)品的預(yù)期收益率區(qū)間在3%～5%的占比34.9%，5%～8%的占59.15%；在基礎(chǔ)資產(chǎn)的構(gòu)成中，票據(jù)、利率及債券的占比合計59.03%。

值得注意的是，由于競爭日益激烈，任憑哪家銀行也不會把當下的即時資產(chǎn)收益水平作為負債成本去考量，否則就會導(dǎo)致客戶流失。也就是說，期限錯配的普遍存在，使得銀行敢于在資產(chǎn)端收益率下降開始，仍為對應(yīng)的理財負債端支付此前承諾的較高預(yù)期收益；而一般在3個月至半年之后，新發(fā)理財產(chǎn)品的收益水平才會出現(xiàn)普遍下滑。

諾安基金資深債券研究員程卓對證券時報記者表示，市場中這一收益?zhèn)鲗?dǎo)滯后現(xiàn)象，很好地解釋了2013年上半年債券市場大熊市，而余額寶等的收益率一直到今年年初才攀升至6.76%歷史高位的原因。同樣，當前它的收益率下降也蘊含了這一規(guī)律。

財通證券一位自營投資經(jīng)理表示，這的確是債券市場的一個有趣現(xiàn)象。隨著資產(chǎn)端收益率的高低變化，機構(gòu)不斷在負債端進行(收益率)的壓縮、修復(fù)、再壓縮的過程，不斷循環(huán)。

“今年以來債券都是牛市，9月以來升幅更明顯。這或許預(yù)示明年開始，理財收益率將全面跌入3%時代，彼時信貸利率也勢必向低位回歸，7折房貸有可能會出現(xiàn)。”程卓告訴記者。

需要注意的是，理財產(chǎn)品的收益率并不能完全代表信貸資金成本，前者更多是表外資產(chǎn)，而后者屬于表內(nèi)資產(chǎn)。不過，在市場利率傳導(dǎo)的鏈條中，它們卻是息息相關(guān)的。

房貸“窗口指導(dǎo)”

諸多數(shù)據(jù)表明，在當前的利率及宏觀環(huán)境下，商業(yè)銀行根本不可能給出7折房貸利率。甚至有市場人士指出，9折利率也難以找到靠譜的商業(yè)邏輯。

記者從一些渠道了解到，大多數(shù)銀行對9折或9.5折房貸，都給出了相應(yīng)的“捆綁條件”。在獲得住房按揭貸款的同時，業(yè)主需另行購買一定金額的理財與保險，或者與該行簽署一筆議定金額的信用貸款協(xié)議等。對此“打擦邊球”的做法，目前并未聽說有監(jiān)管部門介入。

“個人判斷，在房貸及利率方面，有關(guān)部門肯定對銀行進行了窗口指導(dǎo)。”招商銀行金融市場部高級分析師劉東亮對證券時報記者表示。

劉東亮在一篇關(guān)于信用風險將可能在2015年集中爆發(fā)的研究報告中指出，今年以來信用環(huán)境不斷趨緊，以超日債為開端的違約或準違約事件不斷爆發(fā)，銀行不良率明顯攀升。他擔憂，未來我國信用環(huán)境將繼續(xù)趨勢性收緊，非政府類債務(wù)將成為“雷區(qū)”，2015年或進入“踩雷”高發(fā)期。

南京銀行產(chǎn)品策略部總經(jīng)理黃艷紅對記者表示，越來越多地區(qū)商業(yè)銀行的不良貸款率有所抬頭，而沖銷壞賬會消耗掉銀行的利潤。因此在資金運用上，銀行肯定是希望投到收益更高的地方。相對而言，房貸的吸引力還顯得不太夠。黃艷紅舉例說，主管部門對銀行放給中小企業(yè)的貸款有一定指標要求，現(xiàn)在也取得了一些積極進展。

銀行放貸沖動不強

實際上，我國經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場的依賴程度有目共睹。對此，監(jiān)管層自然心中有數(shù)。

雖然暫無確鑿證據(jù)表明有關(guān)部門對商業(yè)銀行下發(fā)了“房貸命令”，但中國樓市當前以及未來若干時間內(nèi)的狀況“不會太樂觀”，卻似乎是大概率事件。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對證券時報記者說，預(yù)計當前銀行放貸的沖動不會太強，9折利率都令人生疑，再何況更低的折扣？其中最主要的原因，應(yīng)在于整個市場對房價上漲的預(yù)期發(fā)生了微調(diào)。

對于目前是否適合在上海買房的提問，宋會雍直言不諱地稱，現(xiàn)在不是最好的時機，建議起碼再觀望兩、三個月。

北京某國有大行金融市場部負責人對記者表示，市場利率環(huán)境的變化將是影響購房者意愿的一個重要因素，但這不能完全用簡單的價格或價值規(guī)律去思考。她認為，更主要的還在于供求關(guān)系的變化，比如說京滬深等一線城市的人口紅利未來還將持續(xù)，房價可能不會出現(xiàn)大問題；但西部地區(qū)偏遠小城市的大量新建住房，往往就是有價無市，遑論銀行房貸利率的下調(diào)？她認為，有關(guān)銀行房貸的問題，監(jiān)管部門不可能全國一刀切，對于某些省份可能有具體政策。

對于記者追問的“窗口指導(dǎo)”，該大行人士不置可否。而對于商業(yè)銀行實施7折房貸利率的猜想，她的時間判斷則更為延后，“7折利率至少要到明年年中吧”。

事實上，從國慶節(jié)以來，宣布實施直接稅收優(yōu)惠或購房補貼的城市，已從寧波、濰坊、蕪湖等擴展到了天津、杭州、長沙、南京、沈陽、武漢等中大型城市。這一趨勢，或在中央救市措施發(fā)酵的同時，繼續(xù)在全國蔓延。